بازار مسکن همچنان در خواب عمیق

شاخص مسکن  که براساس سطح متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در محله‌های منتخب ۲۲منطقه تهران سنجش می‌شود، در یک ماه گذشته ۱.۵درصد افزایش یافت؛ این میزان رشد در مقایسه با جهش ماهانه در سال‌های گذشته «ریزنوسان» است. معاملات ملک در آبان شاهد «اثر موقت» انتخابات آمریکا بود.

 رؤیت اثر ترامپ در صحنه معاملات ملک تهران در ماه‌‌ گذشته منجر به ورود محسوس «تقاضا» به بازار مسکن نسبت به ماه‌‌های قبل شد. در ماه گذشته برگزاری «انتخابات آمریکا» توانست اثر موقتی در بازار املاک پایتخت ایجاد کند.  در روزهای قبل و بعد از «روز نهایی» انتخابات آمریکا، در بازار مسکن تهران نوعی «ورود محسوس تقاضا» نسبت به ماه‌‌های قبل اتفاق افتاد، آن هم تقاضا از جنس سرمایه‌‌ای که بیانگر «واکنش به ریسک احتمالی ترامپ» بود.
 

 در ماه انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و بازگشت ترامپ به عرصه سیاسی این کشور، بازار مسکن تهران با ریزنوسان 1.5 درصدی «قیمت پیشنهادی» مسکن در ابتدای آذر ماه نسبت به ابتدای آبان همراه بود. نتایج تحقیقات میدانی  از «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌‌های‌‌ تهران بر اساس داده‌‌های ارائه شده در فایل‌‌های فروش آپارتمان در محله‌‌های منتخب مناطق 22گانه، حاکی از ریزنوسان 1.5 درصدی در مقایسه با ابتدای آبان ماه است. قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان‌‌هایی که در نوبت فروش قرار گرفته‌اند، به‌‌صورت میانگین حدود 87.6 میلیون تومان در نظر گرفته شده است. این شاخص برای واحدهای مسکونی میان‌متراژ با مساحت متوسط 80.7 مترمربع ارزیابی شده است.

این رشد ماهانه «قیمت پیشنهادی» مسکن در آبان نسبت به مهر با توجه به میانگین رشد ماهانه 2درصدی در سال 1402 و همچنین رشد متوسط 5درصدی در سال‌های قبل از آن، بیانگر نوعی «آرامش نسبی قیمت مسکن» در تهران است رشد ماهانه 1.5 درصدی در یک‌ماهه منتهی به آبان را باید با عنوان ریزنوسان در نظر گرفت، زیرا میزان افزایش ماهانه به‌‌ویژه طی 2 سال گذشته عمدتا بیش از 4‌درصد بوده است که این خفیف بودن نوسان قیمتی در شرایط متفاوتی است که بازار مسکن در سال‌جاری تجربه می‌کند. به‌‌طور کلی، بر اساس تحقیقات میدانی و «روایت واسطه‌‌های ملکی»، برآیند بازار مسکن نشان می‌دهد، به‌رغم ریزنوسان 1.5 درصدی، این بازار مانند ماه‌‌های اخیر با یک ثبات نسبی همراه بوده است و تنها در هفته منتهی به انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و بازگشت ترامپ، اثر موقتی در بازار مسکن تهران مشاهده شد که البته مناطق تهران، واکنش‌‌های مختلفی را نسبت به تحولات سیاسی آمریکا از خود نشان داد.

البته این اثر موقت رشد قیمتی در بازار مسکن در مقایسه با دیگر بازارهای مالی همچون دلار چندان قابل‌توجه نیست، زیرا دلار طی یک ماه اخیر حدود 7.5‌درصد رشد کرده و بازار مسکن تنها با رشد بیش از یک درصدی همراه بوده است و همین موضوع باعث می‌شود تا این بازار با اثر موقت تغییرات مواجه شود و مجددا در وضعیت رکودی قرار گیرد.

در آبان ماه به‌‌ویژه در هفته‌‌های منتهی به انتخابات آمریکا، اثر ترامپ در بازار مسکن تهران رؤیت شد و بازار شاهد «ورود محسوس تقاضا» بوده است که عمدتا در برخی مناطق تهران به سمت تقاضای سرمایه‌‌ای پیش رفت. اما به‌‌طور کلی برآیند یک ماه اخیر بازار مسکن تهران، حاکی است، اثر «ترامپ» در نهایت موقتی بوده و نبض بازار مسکن از آن فعلا عبور کرده است و معاملات ملک همچنان رکودی بوده و قیمت مسکن نیز در ثبات نسبی قرار دارد. عمق رکود در جنوب شهر بیش از سایر مناطق مشاهده شده است. در این مناطق رکود بسیار چشمگیر بوده و به گفته واسطه‌های ملکی در این مناطق وضعیت خرید و فروش تقریبا به صفر رسیده و حتی منجر به ایجاد چالش‌‌هایی جدی در بازار اجاره این مناطق شده است.

تحقیقات میدانی بر اساس روایت واسطه‌‌های ملکی و فایل‌‌های ارائه‌شده آپارتمان‌‌های در حال فروش نشان می‌دهد به‌رغم ریزنوسان 1.5 درصدی و اثر موقت در بازار مسکن، اما بازار در وضعیت رکودی قرار دارد و انتخابات آمریکا تنها منتهی به تحرک موقت در بازار مسکن شد و البته برآوردهای واسطه‌‌های بازار حاکی است، احتمالا تغییراتی در بازار شب عید یعنی از برج 9 تا 11 ایجاد شود که می‌تواند عاملی بر تحرک موقت بر این بازار باشد و رشد حجم در کوتاه‌مدت اتفاق بیفتد و وضعیت رکودی همچنان بر بازار معاملات مسکن حاکم باشد.

بررسی‌‌ها از سنجش شاخص بازار نشان می‌دهد، کاهش تقاضا و به موازات آن کاهش عرضه در مقاطع مختلف زمانی در بازار مسکن را می‌توان ناشی از تبعیت نکردن تورم مسکن از تورم دلار دانست که متاثر از عامل «ریسک تنش‌‌های منطقه‌‌ای» است. این عامل منجر به جدایی تغییرات تورمی مسکن از تغییرات دلار شد. این در حالی است که در سال‌های گذشته تورم مسکن عمدتا از دیگر بازارها سبقت می‌‌گرفت. این پیشی گرفتن به دلیل ریسک غیراقتصادی بود. این امر باعث ورود سرمایه‌گذاران به بازار مسکن و در نتیجه سبقت تورم مسکن از دیگر بازارها می‌شد. اما جایگزین شدن ریسک تنش منجر به تغییر رفتار تقاضای سرمایه‌‌ای در بازار مسکن در مقایسه با دیگر بازارها شده است و نتیجه آن تورم یک درصدی بازار مسکن در مقابل تورم 7.5 درصدی بازار دلار در آبان است.